Đề xuất đánh thuế GTGT trong chuyển nhượng bất động sản liệu có hợp lý?

Trong tờ trình gửi Chính phủ đề nghị xây dựng Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng (GTGT), Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế tài nguyên (dự án luật), Bộ Tài chính đề xuất bỏ quy định chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT để chuyển sang chịu thuế 10%.

Áp thuế  GTGT liệu có hợp lý?

Lý do đánh thuế GTGT của bộ tài chính:

Điểm h, khoản 1, điều 7 của Luật Thuế GTGT hiện hành quy định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là “giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước”.

Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, quá trình thực hiện quy định này đối với các dự án bất động sản chung cư cao tầng (phải phân bổ tiền sử dụng đất để xác định giá đất được trừ theo từng căn hộ) rất phức tạp. Nhiều dự án chung cư cao tầng không tính trừ giá đất phải nộp ngân sách nhà nước khi xác định giá tính thuế GTGT. Bên cạnh đó, đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ nhiều tổ chức, cá nhân khác qua nhiều năm, cả cơ quan thuế và cơ sở kinh doanh bất động sản đều gặp khó khăn do không có cơ sở hoặc không xác định được thế nào là “giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước”.

Vì vậy, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, cải cách thủ tục hành chính, Bộ Tài chính đề nghị sửa đổi: bỏ quy định về chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT để chuyển sang chịu thuế GTGT với mức thuế suất thông thường 10%; đồng thời sửa đổi: bỏ quy định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản được trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước tại điểm h khoản 1, điều 7 của Luật Thuế GTGT.

Tuy nhiên, việc đề suất tăng thuế GTGT đã gặp phải nhiều ý kiến trái chiều:

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM lo ngại thuế chồng thuế

Theo quy định hiện hành, chuyển quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT là phù hợp với thực tế và có lý, có tình, nhất là trong trường hợp chuyển nhượng nhà ở gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, tiền sử dụng đất dự án nhà ở là một khoản thu ngân sách nhà nước mà chủ dự án đã nộp tương tự như một khoản thuế. Khi bán nhà ở kèm theo chuyển quyền sử dụng đất thì chủ dự án không phải nộp thuế GTGT (nghĩa là người mua nhà không phải trả thêm khoản thuế này) theo quy định tại khoản 6, điều 5, Luật Thuế GTGT.

Nay, dự thảo luật dự kiến áp dụng thuế GTGT khi chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ dẫn đến tình trạng “thuế chồng thuế”, làm tăng giá bán nhà mà người gánh cuối cùng là người mua.

Có ý kiến đánh thuế GTGT khi chuyển quyền sử dụng đất giá nhà sẽ tăng từ 3-5%

Nếu áp dụng mức thuế này đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá nhà sẽ tăng thêm từ 1-3%. Đó là chưa tính đến trường hợp mức thuế GTGT được nâng lên 12% từ năm 2019 theo đề xuất của Bộ Tài chính. Điều này sẽ kéo mặt bằng giá nguyên nhiên vật liệu, nhận thầu thi công, nhân công... tăng lên, giá bán nhà vì thế sẽ tăng lên đáng kể.

Thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà ở, sử dụng hàng ngàn sản phẩm của hơn 90 ngành sản xuất, thi công xây dựng, kinh doanh, dịch vụ. Khi hai đề xuất này cùng lúc đi vào thực tiễn, giá bất động sản sẽ tăng lên từ 3-5%.

Thuế GTGT là thuế gián thu, đối tượng chịu thuế là người tiêu dùng cuối cùng, ở đây là người mua nhà. Tuy vậy, doanh nghiệp cũng không thể “làm ngơ” trước những đề xuất liên quan đến khoản thuế  này.  Bởi lẽ, giá bất động sản tăng sẽ tác động rất lớn tới nhu cầu tiêu dùng của người mua nhà, qua đó “đánh” vào túi tiền của doanh nghiệp.  Cả doanh nghiệp cũng sẽ chịu tác động lớn vì thị trường bất động sản chưa ổn định, độ co giãn (độ nhạy) của cầu theo giá rất lớn.

Cũng có ý kiến cho rằng việc đánh thuế GTGT sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản:

Giá nhà tăng, cầu sẽ chững lại do khả năng hấp thụ sản phẩm của người mua nhà trước mặt bằng giá mới cần một thời gian nhất định. Để tăng cầu, doanh nghiệp cũng phải chia sẻ phần nào khoản thuế này với người mua nhà bằng cách giảm giá bán. Giả sử biên lợi nhuận với một sản phẩm bất động sản của doanh nghiệp là 15%. Khi thuế tăng, mức lợi nhuận có thể chỉ còn 10%. Thị trường bất động sản sẽ không mấy tươi sáng khi chịu những cú sốc từ các chính sách tín dụng và chính sách thuế.

Còn theo chuyên gia Đặng Hùng Võ thì thuế chuyển nhượng bất động sản đã quá cao.

Đánh thuế GTGT 10% lên hoạt động chuyển quyền sử dụng đất sẽ khiến chi phí chuyển quyền bất động sản tăng cao. Điều này đi ngược lại với nhiều nước trên thế giới khi chi phí chuyển quyền bất động sản được cắt giảm ở mức thấp nhất.

Tại các nước, chi phí chuyển quyền bất động sản chỉ bằng khoảng 0,2-0,3% giá bất động sản đó (giá thị trường). Tại Việt Nam, chi phí này là 1%, bao gồm thuế thu nhập cá nhân (với thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế hoặc 2% trên giá trị chuyển nhượng), lệ phí trước bạ (0,5% trên giá trị giao dịch nhưng không quá 500 triệu đồng). Nếu áp thuế GTGT 10% thì chi phí này sẽ cao thêm 3, 4 lần nữa. Chính sách thuế đối với các giao dịch đất đai quá cao có thể làm phát sinh các giao dịch “ngầm”, người dân thực hiện chuyển quyền bất động sản không chính thức.

Hiện thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là quá thấp, chỉ 0,03% với diện tích trong hạn mức, trong khi đây mới là nguồn thu ngân sách hiệu quả. Thay vì đánh thuế GTGT với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, Bộ Tài chính nên nâng mức thuế này lên 1% như nhiều nước đang làm, vừa thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, ngăn ngừa tình trạng đầu cơ đất, vừa tạo ra nguồn thu ngân sách lớn.

Đây chỉ mới là dự thảo nhưng có thể thấy việc đề xuất áp thuế GTGT đối việc chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài Chính đang còn rất nhiều vấn đề cần thảo luận. Dù theo chiều hướng nào thì mục tiêu cuối cùng là một thị trương bất động sản tăng trưởng, minh bạch và vì lợi ích của tất cả các bên.

Trích Cao Ban Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online